Kısa cevap: 1 Ocak 2025'ten bu yana toplam yapı inşaat alanı 2000 m²'nin üzerinde olan yeni binalar, Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği'ne göre Neredeyse Sıfır Enerjili Bina (NSEB) olarak yapılmak zorunda. Bunun anlamı iki şart: Enerji Kimlik Belgesi'nde B veya daha iyi sınıf ve binanın birincil enerji ihtiyacının en az %10'unun binanın kendi üzerinde (yerinde) yenilenebilir kaynaktan karşılanması. Şartı sağlamayan projeye yapı ruhsatı verilmiyor.
Bu yazıda zorunluluğun kimleri kapsadığını, ruhsattan iskâna kadar başvurunun hangi adımlardan geçtiğini ve Ordu'da bir bina için çatı GES'i planlarken nelere dikkat edilmesi gerektiğini anlatıyoruz.
Zorunluluk hangi binaları kapsıyor?
Ölçü binanın hacmi (m³) değil, toplam yapı inşaat alanıdır (m²); yani bodrum, ortak alanlar dahil tüm katların toplamı. Kural yeni yapı ruhsatı alınacak binalar için yapı ruhsatı aşamasında aranıyor:
- Toplam inşaat alanı 2000 m² üzeri konut, apartman, site, ofis, AVM, okul, otel, hastane gibi binalar NSEB olarak yapılmak zorunda (Madde 23/2).
- 1 Ocak 2023 – 1 Ocak 2025 arasında aynı kural 5000 m² ve %5 olarak uygulanıyordu. 2025'ten itibaren eşik 2000 m²'ye düştü, oran %10'a çıktı (Geçici Madde 6).
- 30 Haziran 2025'ten önce ruhsat başvurusu yapılmış binalarda başvuru tarihindeki kurallar geçerli. 1 Ocak 2025'ten önce ihalesi yapılmış kamu yapılarında ihale tarihi esas alınıyor.
Yönetmeliğin kapsamı dışında kalanlar (Madde 2): sanayi bölgelerindeki üretim binaları, iki yıldan kısa süre kullanılacak binalar, 50 m²'den küçük binalar, seralar ve atölyeler, iklimlendirme gerektirmeyen depo, cephanelik ve ahır gibi yapılar.
Otel, hastane, yurt ve spor merkezlerine ek şart
30 Haziran 2025'ten bu yana yapı inşaat alanı 2000 m²'nin üzerindeki konaklama amaçlı binalarda (otel, hastane, yurt, cezaevi gibi) ve spor merkezlerinde, yenilenebilir enerjiyle desteklenen merkezi sıcak su sistemi de planlanmak zorunda (Madde 19/3). Bu binalarda güneş kolektörü ya da ısı pompası sıcak su tarafında da projeye girmeli.
"%10 yerinde yenilenebilir enerji" ne demek?
Haziran 2025 değişikliğiyle yönetmeliğe eklenen "yerinde" kelimesi uygulamayı belirleyen en önemli ayrıntı. Enerjinin binanın kendi çatısında, cephesinde ya da parselinde üretilmesi gerekiyor. Başka bir yerden yeşil enerji satın almak veya sertifika almak bu oranı karşılamıyor.
Oranı sağlamak için pratikte kullanılan sistemler:
- Çatı ya da cephe GES'i (fotovoltaik paneller): Çoğu bina için en doğrudan çözüm. Üretilen elektrik binanın ortak alan, asansör, aydınlatma ve pompa tüketimini karşılar.
- Güneş kolektörü ile sıcak su üretimi.
- Isı pompası ile ısıtma ve soğutma.
%10'un binanızda kaç kW panel anlamına geldiği tek bir sayıyla söylenemez: oran, BEP-TR yazılımıyla hesaplanan birincil enerji ihtiyacına göre bulunur. Bu ihtiyaç da binanın yalıtımına, ısıtma sistemine ve kullanım türüne bağlıdır. Yalıtımı iyi, verimli bir binada aynı %10'u daha küçük bir GES karşılar.
Başvuru nasıl yapılır? Adım adım süreç
Ayrı bir "yenilenebilir enerji başvurusu" formu yok. Zorunluluk, yapı ruhsatı ve iskân süreçlerinin içine yerleştirilmiş. GES tarafında ise elektrik dağıtım şirketine ayrı bir bağlantı başvurusu yapılıyor. Süreç kabaca şöyle ilerliyor:
- Keşif ve ön boyutlandırma. Çatının kullanılabilir alanı, yönü, gölgelenme durumu ve taşıma kapasitesi incelenir. Mimari proje henüz çiziliyorsa panel yerleşimini bu aşamada projeye almak, sonradan çatıya sığdırmaya çalışmaktan çok daha ucuzdur.
- BEP-TR ön hesap. Mimari, mekanik ve aydınlatma projelerinin yönetmeliğe uygunluğu BEP-TR yazılımıyla hesaplanır ve Ön Hesap Sonuç Formu (EK-10) hazırlanır. Bu form binanın B sınıfına ulaştığını ve birincil enerjinin en az %10'unun yerinde yenilenebilir kaynaktan geldiğini gösterir. GES'in kurulu gücü ve tahmini üretimi bu hesaba girer.
- Yapı ruhsatı başvurusu. Ön Hesap Sonuç Formu, ruhsat eki projelerle birlikte ilgili belediyeye sunulur. Ordu'da bu, binanın bulunduğu yere göre Altınordu, Ünye, Fatsa gibi ilçe belediyeleri ya da Ordu Büyükşehir Belediyesi'dir. Form yoksa ruhsat düzenlenmez. (Avan proje esas alınarak verilen ruhsatlarda form aranmıyor.)
- Dağıtım şirketine GES bağlantı başvurusu. Ordu, YEDAŞ (Yeşilırmak Elektrik Dağıtım) bölgesindedir. Binada üretilen elektriğin şebekeye bağlanması için lisanssız üretim bağlantı başvurusu yapılır. Dosyada genellikle bağlantı başvuru formu, tapu ya da kira sözleşmesi, tek hat şeması, GES teknik değerlendirme formu ve gerekiyorsa çatı statik raporu bulunur. Kurulu güç sınırları ve istenen belgeler zaman zaman değiştiği için güncel listeyi başvuru öncesinde dağıtım şirketinden teyit etmek gerekir.
- Proje onayı ve kurulum. Bağlantı görüşü ve elektrik projesi onaylandıktan sonra konstrüksiyon, paneller, inverter ve koruma ekipmanı kurulur.
- Kabul ve sayaç. Dağıtım şirketi tesisi kabul eder, çift yönlü sayaç bağlanır ve sistem üretime geçer.
- İskân (yapı kullanma izni) ve Enerji Kimlik Belgesi. Bina tamamlandığında yetkili bir Enerji Kimlik Belgesi (EKB) uzmanı, bina yapıldığı hâliyle belgeyi düzenler. Belgedeki sınıf B veya daha iyi olmalı ve projede gösterilen yenilenebilir sistem gerçekten kurulmuş olmalıdır.
Ordu'da çatı GES'i planlarken dikkat edilecekler
- Mevsim farkı büyük. Karadeniz kıyısında güneşlenme mevsime göre çok değişir. Ordu'da bir kilovat panelin kışın ürettiği enerji yazın ürettiğinin üçte biri kadar olabilir. Yıllık üretim hesabı genel Türkiye ortalamasıyla değil, yerel verilerle yapılmalı.
- Çatı yönü ve gölge. Sık yapılaşmış bölgelerde komşu binalar, yamaçlar ve ağaçlar ciddi gölge yapar. Kuzeye bakan dik çatılar verimsizdir; düz çatılarda paneller uygun açıyla yükseltilebilir.
- Rüzgâr ve kar yükü. Konstrüksiyon ve bağlantı detayları bölgenin rüzgâr ve kar yüküne göre seçilmeli; çatının taşıma kapasitesi statik olarak doğrulanmalı.
- Nem ve korozyon. Sahile yakın binalarda alüminyum ya da sıcak daldırma galvaniz konstrüksiyon ve paslanmaz bağlantı elemanları kullanmak sistemin ömrünü uzatır.
- Bakım erişimi. Panel temizliği ve inverter bakımı için çatıya güvenli bir erişim yolu projede baştan düşünülmeli.
Sık yapılan hatalar
- GES'i ruhsattan sonra düşünmek. Ön Hesap Sonuç Formu ruhsat aşamasında isteniyor; panel yeri, kablo güzergâhı ve inverter odası projeye baştan girmezse sonradan revizyon gerekir.
- Metrekareyi yanlış hesaplamak. Eşik tek bir katın alanı değil, toplam yapı inşaat alanıdır. 6 katlı, katı 400 m² olan bir bina zaten 2000 m²'yi aşar.
- Projede gösterip kurmamak. İskân aşamasında düzenlenen Enerji Kimlik Belgesi binanın yapıldığı hâline göre çıkar. Kurulmayan sistem, belgede de yer almaz.
- Yalnızca %10'u hedeflemek. Çatı izin veriyorsa daha büyük bir sistem ortak alan giderlerini kalıcı olarak düşürür. Zorunluluğu bir maliyet yerine yatırım olarak ele almak çoğu zaman daha kârlıdır.
Ordu'da bu süreçte nasıl yardımcı oluyoruz?
Yükser Mühendislik olarak Ordu merkez ve ilçelerinde 2000 m² üzeri binalar için çatı GES'i projelendiriyor ve kuruyoruz:
- Yerinde keşif: çatı alanı, yön, gölge ve taşıma kapasitesi incelemesi,
- Projenizi hazırlayan mimar, mekanik proje müellifi ve EKB uzmanıyla birlikte, %10 oranını sağlayacak GES gücünün belirlenmesi,
- YEDAŞ bağlantı başvuru dosyasının hazırlanması ve takibi,
- Panel, inverter ve konstrüksiyonun tedariki ve anahtar teslim kurulum (ticari bina çatı GES),
- Kabul, devreye alma ve satış sonrası bakım.
Ruhsat aşamasındaki bir projeniz ya da yapım aşamasındaki bir binanız varsa bizimle iletişime geçin; keşif ve ön boyutlandırma için randevu oluşturalım. Kullanılan ekipmanları mağazamızda inceleyebilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Mevcut binam 2000 m²'nin üzerinde. Sonradan GES kurmak zorunda mıyım?
Hayır. Yönetmelik binanın NSEB olarak inşa edilmesini istiyor ve şartı ruhsat eki projelerde arıyor; ruhsatını önceden almış mevcut binalar için geriye dönük bir GES zorunluluğu yönetmelikte yer almıyor.
2000 m² hesabına bodrum ve ortak alanlar dahil mi?
Evet. Yönetmelikte ölçü "toplam yapı inşaat alanı"dır; ruhsata esas tüm kapalı alanların toplamı dikkate alınır.
%10 oranını yalnızca güneş paneliyle mi sağlamalıyım?
Hayır. Güneş paneli, güneş kolektörü ve ısı pompası gibi yerinde yenilenebilir enerji üreten sistemler hesaba girer. Hangi bileşimin en ekonomik olduğu BEP-TR hesabına ve binanın yapısına göre değişir.
Başvuruyu kim yapar?
Yapı ruhsatı başvurusunu yapı sahibi adına proje müellifleri belediyeye yapar; Ön Hesap Sonuç Formu bu dosyanın parçasıdır. GES'in şebeke bağlantı başvurusu ise elektrik dağıtım şirketine (Ordu'da YEDAŞ) ayrıca yapılır.
Şartı sağlamazsam ne olur?
Ön Hesap Sonuç Formu olmayan ya da şartları sağlamayan projeye yapı ruhsatı düzenlenmez. İskân aşamasında da Enerji Kimlik Belgesi binanın gerçekte yapılan hâline göre çıkar.
Dayanak: Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği, Madde 2, 19/3, 23 ve Geçici Madde 6 (24 Haziran 2025 ve 16 Mayıs 2026 değişiklikleri işlenmiş metin). Bu yazı Kasım 2026 itibarıyla geçerli mevzuata göre hazırlanmış bilgilendirme metnidir; projenize özel değerlendirme için ilgili belediye ve dağıtım şirketinin güncel uygulamasını esas alın.